Tras un año de tiras y aflojas y de duras negociaciones, el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos ya tiene listo el texto de la primera Ley estatal por el derecho a la vivienda, aprobado este martes por el Consejo de Ministros para su remisión al Congreso por trámite de urgencia. La norma establece por primera vez un marco estatal de definición en conceptos como área de mercado tensionada, vivienda digna o gran tenedor de vivienda, a la vez que permite a las diferentes administraciones actuar para bajar o congelar los precios del alquiler o penalizar los inmuebles deshabitados.

El Consejo de Ministros, a su vez, ha prorrogado hasta el próximo 28 de febrero el llamado escudo social que suspende los desahucios de familias vulnerables, permite las moratorias en el pago de las rentas y prorrogar los contratos del alquiler o prohíbe el corte de suministros básicos. Con la aprobación de la ley, ha explicado tras el consejo la ministra portavoz, Isabel Rodríguez, el Gobierno fortalece la función social de la vivienda. El texto será tramitado por procedimiento de urgencia para que llegue a Cortes antes de que termine el año, ha recalcado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, «feliz» de presentar una norma que hace de la vivienda un derecho a proteger. «Es una ley histórica para combatir los excesos del mercado inmobiliario y para dar seguridad jurídica al proteger al inquilino y al propietario».

El texto, al que ha tenido acceso este periódico, estará sujeto a las posibles enmiendas y cambios que los grupos parlamentarios introduzcan en el periodo de tramitación. La ministra Raquel Sánchez ha detallado que el escenario que baraja el Gobierno es que la normativa se apruebe «en el segundo semestre de 2022». Por ahora, estas son las principales claves.

¿Qué es un gran propietario? La ley de vivienda establece una serie de definiciones clave de cara a facultar a las comunidades autónomas y ayuntamientos a que pongan en marcha una serie de medidas. Una de estas definiciones es la que marca la frontera entre los pequeños y los grandes caseros. Así, la norma establece que el gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

¿A quién afecta el límite de precios? La regulación de los precios del alquiler ha sido la gran batalla entre los dos socios de Gobierno a lo largo de todos los meses de negociación. Finalmente, las dos formaciones han optado por una herramienta intermedia que permite que las comunidades autónomas limiten los precios en las zonas tensionadas siempre que las viviendas pertenezcan a grandes propietarios con personalidad jurídica (es decir, una empresa). Así, los topes a los precios en las autonomías que decidan aplicar la normativa dependerán de una estadística oficial que todavía tiene que estructurarse y que tardará en estar lista 18 meses, según recoge el texto legislativo.

¿Qué es un área de mercado tensionado? Para que el límite de los precios pueda aplicarse sobre los grandes tenedores con personalidad jurídica, la administración competente deberá definir una zona (ya sea una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera) como área de mercado tensionado. La ley establece dos requisitos que tienen que cumplirse para que esto suceda. Por un lado, el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones, impuestos vinculados al inmueble y gastos de comunidad), debe superar «el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Por otro, en estas áreas, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

¿Qué pasa con los pequeños caseros? Los pequeños propietarios y los grandes tenedores con personalidad física que tengan viviendas en las zonas tensionadas no estarán sujetos a esta limitación de precios, pero sí a una congelación de las rentas que afectará tanto a los nuevos contratos como a los ya firmados. El inquilino de una zona tensionada que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC.

La congelación de precios para pequeños propietarios y grandes tenedores con personalidad física tendrá, sin embargo, una serie de excepciones que permitirán encarecer los precios hasta un máximo del 10%. Por un lado, el casero podrá subir la renta si firma un contrato con una duración mínima de 10 años. Por otro, tendrá permitido encarecer el precio (de nuevo hasta un 10%) si demuestra haber realizado obras de mejora en la vivienda para rehabilitarla, mejorar la accesibilidad o lograr un ahorro del 30% en el consumo de energía.

La ley de vivienda incluye la propuesta de Transportes de utilizar los incentivos fiscales para propiciar un abaratamiento generalizado de los precios del alquiler. Por norma general, la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que actualmente se sitúa en un 60% de los rendimientos del alquiler, se reduce al 50%. Esta cantidad, sin embargo, será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos. La norma, por ejemplo, recoge bonificaciones del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años antes, del 70% si se alquila a menores de 35 años en una zona tensionada, y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, de nuevo en un área tensionada.

La normativa también deja varias decisiones en manos de los ayuntamientos. Así, los consistorios podrán penalizar mediante un recargo de hasta el 150% en el IBI a «aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal», como ser segunda residencia, estar en obras de rehabilitación o estar ofertada en el mercado. El recargo fija un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.

La ley de vivienda recoge un cambio en la fiscalidad de las conocidas como entidades arrendadoras de viviendas, que verán rebajada en 45 puntos, hasta el 40%, la bonificación con la que cuentan en el impuesto de sociedades. Esta ventaja afecta a empresas que tengan arrendadas más de ocho viviendas y que permanezcan alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Entre otras medidas destinadas a incrementar el parque de vivienda social en España, el texto legislativo establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones que deberá destinarse a la vivienda protegida, reservando un 50% de esa cantidad al alquiler social. Esta reserva, con todo, tendrá que ser compensada a las promotoras por los ayuntamientos que decidan exigirla. La normativa, ha recordado Raquel Sánchez, también blinda la vivienda pública para que las administraciones autonómicas y locales (quienes tienen competencias en la materia) no puedan enajenar el parque público.

Respecto a los desahucios, ha recordado la titular de Transportes, la norma establece que serán los juzgados los que, de oficio, suspendan los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica. En ambos casos, la administración tendrá que buscar una solución habitacional para los afectados.